Az ügyfeleimmel való találkozások során gyakran felteszik a kérdést, hogy milyen tendenciákra lehet számítani a közeljövőben az ingatlanpiac területén. Az alábbi írásomban közgazdászként és gyakorló ingatlanpiaci szakemberként erre a kérdésre keresem a választ.
Van néhány fő tényező, amely véleményem szerint alapvetően befolyásolni fogja az ingatlanpiac alakulását, először ezeket kívánom bemutatni.
RECESSZIÓ
Nem az a kérdés, hogy ősszel lesz-e recesszió, hanem hogy mekkora és mennyi ideig fog tartani. A COVID is megtépázta a világgazdaságot, azonban ebből még sikerült volna talpra állni. Azonban az Orosz-Ukrán háború okozta események már most is megrengetik a világot, de főként az európai gazdaságokat és köztük Magyarországot. Most pedig mindennek a tetejébe történelmi méretű aszály sújtja egész Európát. Mindezeknek már most is érezzük a következményeit, az alap és nyersanyaghiányt, energiahiányt, élelmiszerhiányt és a nyomukban járó inflációt. Az európai gazdaságok az adatok szerint már most is lassulni látszanak, de mértékadó közgazdászok szerint ősszel recesszióba is fordulhatnak, melynek a következménye reálbér csökkenés, növekvő munkanélküliség és növekvő elszegényedés.
Nyilvánvaló a következtetés, hogy az ingatlanpiac eddigi menetelésének vége szakad és óvatos megfogalmazás mellett is elmondható, hogy a keresleti piac átalakul kínálati piaccá. Ez pedig az árak növekedési ütemének mérséklődésével jár, bizonyos szegmensekben pedig akár a csökkenésével is. Erről még a későbbiekben szó lesz.
HITELEZÉS ALAKULÁSA
A hitelezésben végbemenő változások, az előbb leírt folyamatok sorába tartoznak, azonban a jelentősége miatt külön kívánom megemlíteni.
Az utóbbi években az ingatlanpiac szárnyalását és az ingatlanok drágulását számos tényező közül, rendkívüli mértékben elősegítette az olcsó hitelezés. A vevők a vásárlásaik folytán felmerülő saját forrás hiányát, különböző állami támogatásokkal és kedvező kamatozású hitelek bevonásával tudták pótolni. Tették ezt abban a biztos tudatban, hogy az ingatlan jó befektetést jelent, a folyamatosan és dinamikusan növekvő árszínvonal mellett. Azonban a zöld hitelek kifutása és a kamatszint drasztikus emelkedése mellett ez már jóval kevésbé vonzó alternatíva, ráadásul a növekvő hitelköltségek egyre komolyabb törvényi korlátot jelentenek a hitelesek számára, az-az egyre kisebb összegű hitel felvételére van lehetőségük. Ezen folyamatok, szintén a kereslet csökkenését, így az árak növekedésének mérséklődését, bizonyos szegmensekben a csökkenését erősítik az ingatlanpiacon.
REZSI NÖVEKEDÉS
Jelentősége miatt szintén fontosnak tartom külön kiemelni. Sokan lesznek akik nem tudják, vagy nem akarják fenntartani energiaigényes, korszerűtlen otthonukat és emiatt új eladóként jelennek meg az ingatlanpiacon. Ugyanakkor az ilyen típusú lakások iránt a kereslet erősen lecsökken, lesznek olyanok is, amelyek szinte eladhatatlanná válnak. Ugyanakkor a kis energiaigényű otthonok (vagy azért mert kicsi, vagy azért mert korszerű, esetleg mindkettő) iránt, jelentősen növekedni fog a kereslet, amely az áraikban is meg fog mutatkozni.
INFLÁCIÓ, ÁRFOLYAMGYENGÜLÉS
A jelentős infláció miatt több befektető jelenhet meg a piacon, hogy tőkéjének megfelelő védelmet, vagy hozamot tudjon biztosítani. Elsősorban a kisebb és korszerűbb ingatlanokat fogják keresni, vagy a felújítandó de olcsó ingatlanokat.
Az árfolyamgyengülés miatt növekedhet a külföldi befektetők száma, elsősorban budapesti, belvárosi ingatlanok iránti kereslettel.
ÚJ ÉPÍTÉSŰ LAKÁSOK
A meglévő projektek lassan kifutnak és a beruházók kevés új projektet indítanak. A bizonytalan piaci kilátások, a finanszírozási nehézségek, az építőanyag ellátás zavarai, a munkaerő hiány és a munkaerő költségének emelkedése miatt már most is betervezett beruházások maradnak el. Az építési költségek tovább nőnek. Kevés lesz az új építésű lakás a piacon, ugyanakkor a kereslet nő a korszerű, kis energiaigényű lakások iránt. Ebben a szegmensben az árak további növekedése várható.
ÖSSZEFOGLALVA
A várható recesszió következtében, az ingatlan piac átalakul keresletiből kínálati piaccá, ahol az ár növekedése lassul, bizonyos szegmensekben pedig csökkenésbe megy át.
Az elavult, korszerűtlen, nagy energetikai költséggel járó ingatlanokat fenntartani képtelen emberek tömegével igyekeznek majd megszabadulni vagyontárgyuktól, melyre azonban nem lesz kereslet, így azok jószerivel eladhatatlanná válnak, következésképpen áruk reál értékben jelentősen esni fog. Különösen vonatkozik ez a sok évtizede épült, energetikailag korszerűtlen nagy lakásokra és családi házakra, melyekben sok esetben az egyedül élő idős emberek egész nyugdíja sem lesz elegendő a rezsi számla kifizetésére. Két választásuk lesz, vagy éhen halnak, vagy megfagynak. Ekkor fog bekövetkezni az ingatlanpiaci armageddon. Tudom, szomorú vízió ez, erre azonban ráerősít az a hír, hogy az oroszok a télen további jelentős gáz ár növekedést terveznek.
Ezzel szemben a kis energiaigényű ingatlanok iránt fent marad, illetve növekszik a kereslet, ami az árukat is jelentős mértékben befolyásolni fogja, tehát nem számítok árcsökkenésre.
A panel lakások helyzete érdekes kérdés. Jelen pillanatban fellélegeztek a tulajdonosok, hiszen a politika továbbra is támogatásra érdemesnek tartja őket. A kérdés csak az, hogy meddig lesz ez így? Láthatjuk, hogy a kormány a költségvetés szorításában egyik pillanatról a másikra, a döntéseivel lehetetlen helyzetbe hoz szektorokat, emberek, adózók nagy csoportjait. Amennyiben csökken, vagy megszűnik a panelek fűtésének támogatása, döntő jelentőségűvé válik, hogy részt vettek-e valamilyen panel programban, vagy sem, és ha igen, akkor milyen mértékű korszerűsítésen estek át. Ebben az esetben az ár olló jelentősen kinyílik a panel lakások között is.
Véleményem szerint a világgazdaság, de ezen belül különösen az európai gazdaság nagy átrendeződés előtt ál, amelynek döntő hatása lesz a belföldi gazdasági és társadalmi viszonyokra, így a hazai ingatlan piacra is. A kérdés csak ennek a nagysága, mélysége és intenzitása, melyet egyenlőre nehéz megítélni.
Egy jó és megfontolt döntés meghozatalához, ebben a változó piaci környezetben, érdemes ingatlanpiaci szakértő segítségét igénybe venni. Amennyiben szakértőt keres, forduljon hozzám bizalommal!
Földes Gábor
szakközgazdász
okleveles ingatlanközvetítő
+36 70 454 1990